В течение первого полугодия 2009 года наблюдалось снижение активности в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В первой половине 2009 года было введено в эксплуатацию более 80 тыс. кв.м складских площадей, что практически в 1,5 раза больше, чем объем площадей, введенных в эксплуатацию за аналогичный период прошлого года.

Девелоперы продолжают отказываться от реализации складских проектов, продают частями земельные участки, приобретенные ранее под их строительство, или реализуют проекты формата built-to-suite, рассчитанные на конкретного клиента.

По данным компании ASTERA, значительно сократилось количество заявок на складские площади класса «А». Спросом пользуются складские площади класса «В», а также производственные площади, которые востребованы компаниями, переводящими свое производство за пределы города. До конца 2009 года к вводу в эксплуатацию заявлено около 163 тыс. кв.м качественных складских площадей. Для сравнения - в первом квартале 2009 года к воду в эксплуатацию к концу текущего года девелоперами было анонсировано около 550 000 кв.м, но из-за приостановки реализации ряда проектов заявленное количество площадей сократилось.

Предложение

С учетом складских площадей, введенных в эксплуатацию в первом полугодии 2009 года, общий объем предложения складских площадей классов «А» и «В» в Санкт-Петербурге (включая территории Ленинградской области вблизи КАД) составляет 1 756 004 кв.м.



Структура существующих складских площадей по итогам 1 полугодия 2009 года

Наибольшая доля всех складских объектов, представленных на рынке Санкт-Петербурга, относится к классу «А». По назначению наибольшую долю предложения складских комплексов составляют складские площади, предназначенные для сдачи в аренду (45%), что говорит об усилении коммерческой функции рынка.

С учетом складских площадей, заявленных к вводу до конца 2009 года, в общей структуре рынка увеличится доля складских комплексов класса «А», предназначенных для сдачи в аренду.



Распределение складских площадей по районам города на конец 1 полугодия 2009 года

В распределении складских площадей по районам Санкт-Петербурга и Ленинградской области по-прежнему с большим опережением лидирует Пушкинский район, на долю которого приходится почти треть всего предложения.

Складские комплексы, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2009 года

В течение первого полугодия 2009 года в эксплуатацию было введено четыре объекта складской недвижимости общей площадью более 87 600 кв.м. Эти объекты относятся к классам «А» и «В». Таким образом, с учетом этих складских комплексов, общий объем предложения рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга составил более 1,7 млн кв.м.

Складские комплексы, заявленные к вводу в эксплуатацию во втором полугодии 2009 года

До конца 2009 года к вводу в эксплуатацию заявлено 5 складских объектов общей площадью около 163 тыс. кв.м. При условии соблюдения сроков и объемов реализации данных складских комплексов общий объем рынка складов Санкт-Петербурга в конце 2009 года приблизится к 2 млн кв.м.

Общая характеристика спроса

В связи с финансовыми сложностями некоторых арендаторов спрос на складские помещения классов «А» и «В» в первом полугодии заметно снизился. Наиболее низкий спрос на складские площади класса «А». Спрос на складские площади класса «В» поддерживается производственными компаниями, операторами, реализующими товары народного потребления, спрос на которые не упал в связи с кризисом.

Сокращение уровня спроса на складские площади обусловлено снижением активности арендаторов, приостановкой или отказом от планов развития из-за снижения потребительского спроса, на что в свою очередь оказал влияние финансовый кризис. До конца 2009 года снижение спроса на складские площади продолжится.



Уровень арендных ставок

По сравнению с началом 2009 года уровень арендных ставок в складских комплексах Санкт-Петербурга изменился незначительно.

В связи с колебаниями курсов валют все чаще при расчете арендных платежей применяется рубль.

На конец первого полугодия 2009 года арендная ставка на складские площади класса «А» находится в диапазоне 350-400 руб./кв.м/месяц (с учетом НДС, без учета КУ) и выше, арендная ставка на складские площади класса «В» - в диапазоне 300-350 руб./кв.м/месяц (с учетом НДС, без учета КУ).



Тенденции и прогноз развития

В течение первого полугодия 2009 года из-за снижения оборота компаний-производителей, являющихся основными арендаторами складских комплексов, сократились объемы арендуемых ими площадей, вследствие чего увеличилась доля вакантных площадей по сравнению с концом 2008 года.

До конца 2009 года в эксплуатацию планируется ввести около 163 тыс.кв.м складских площадей. Объем будущих новых складских площадей на более долгосрочные периоды сейчас сложно прогнозировать, так как на данном этапе некоторые девелоперы отказываются от реализации складских объектов, находящихся на стадии проектирования.

В дальнейшей перспективе продолжится постепенное снижение арендных ставок на складские площади класса «А» и «В». Арендаторами будут востребованы складские площади до 2 500 кв.м в складских объектах класса «В», а также производственные площади.

Рынок недвижимости Санкт-Петербурга и складской сегмент в частности будут в большей степени ориентированы на арендаторов (покупателей) и станут «рынком арендатора», в то время, как в 2008 году это еще был «рынок продавца». Уже сейчас девелоперы применяют более гибкую политику в отношении арендных ставок, уменьшают минимальный размер предлагаемых в аренду блоков, сокращают сроки договоров аренды, что позволяет привлечь новые категории арендаторов.

Влияние мирового финансового кризиса продолжит сказываться на рынке складской недвижимости, влияние будет проявляться в снижении арендных ставок и сокращении числа реализуемых проектов. Это в дальнейшем приведет к накоплению отложенного спроса и появлению дефицита высококлассных складских площадей при восстановлении экономики.


По данным компании Astera