Отнимают склад!

22 Декабря 2010

Реквизиция

Реквизицией является изъятие имущества, в том числе и земли, в случае стихийных бедствий, аварий, эпидемий и иных чрезвычайных обстоятельств. Имущество изымается «в интересах общества по решению государственных органов». При этом законом установлено, что собственнику будет выплачена компенсация в размере стоимости имущества (ст. 242 ГК РФ). Однако самим ГК РФ порядок проведения оценки имущества не определен. Отмечено только, что проведенная оценка может быть оспорена в судебном порядке. Также предусмотрена возможность истребования реквизированного имущества обратно после прекращения чрезвычайных обстоятельств. Вместе с тем не урегулирован вопрос о том, необходимо ли возвращать компенсацию (или ее часть) при получении имущества обратно.

Земельный кодекс более подробно говорит о реквизиции. В частности, ЗК РФ предусматривает, что собственнику земли должен быть выдан документ о реквизиции его участка. Но никаких требований к форме и содержанию документа нет. Вместе с тем в статье 51 ЗК РФ указано, что в случае невозможности возврата собственнику земельного участка ему возместят его рыночную стоимость или предоставят равноценный участок. Однако, исходя из формулировки статьи 51 ЗК РФ, можно сделать вывод, что компенсация будет выплачена только в том случае, если имущество собственнику вернуть невозможно. Сначала придется дождаться окончания обстоятельств, послуживших причиной реквизиции, и только после этого можно будет точно определить, возможен ли возврат имущества. А сколько будут длиться эти обстоятельства, не известно.

Кроме того, в ЗК РФ сказано, что если в реквизиции нет необходимости, то участок может быть просто занят. Собственнику выплатят компенсацию, однако когда и на каких условиях это произойдет, ЗК РФ не установлено. Очевидно, что такие выплаты будут производиться по аналогии с компенсацией убытков, связанных с изъятием земли.

Пример отказа возврата имущества

Земельный участок вместе с находящимися на нем постройками был занят под государственные нужды. Через некоторое время собственник земли попытался вернуть себе участок. Он обратился в суд с иском об истребовании имущества из чужого владения. Однако представители госорганов в суде заявили, что собственнику была предоставлена компенсация за землю и постройки (в том числе гаражи, склады и пр.). Кроме того, выяснилось, что необходимость в пользовании государством участком и постройками сохраняется. Суд отказал собственнику в удовлетворении иска, поскольку действия госорганов не нарушали закона.

Вопрос о компенсации

В вопросе о выплате компенсаций (определение размера компенсации, порядок ее выплаты и пр.) у законодателей нет единства мнений. Кодексы ничего толком не говорят, а среди других норм согласия просто не существует. Так, в соответствии с пунктом 5 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 «Об утверждении правил возмещения собственникам… убытков, причиненных изъятием земельных участков», размер убытков (а следовательно, и размер компенсации) определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями. Временными методическими рекомендациями, утвержденными Росземкадастром 11 марта 2004 г., обозначено, как именно должен определяться размер компенсации убытков, причиненных в связи с изъятием земли у ее собственников или арендаторов (а также иных пользователей). В соответствии с указанными рекомендациями размер ущерба состоит из суммы реального ущерба, упущенной выгоды и убытков, связанных с досрочным прекращением отношений с третьими лицами (если прекращение этих отношений связано с изъятием земли).

При расчете суммы реального ущерба учитывается рыночная стоимость не только самой земли, но и находящихся на ней построек. Что касается упущенной выгоды, то под ней подразумевается тот доход, который собственник изымаемой земли (на которой расположен склад) мог бы получить при нормальных условиях (то есть если бы землю не изымали). Методические рекомендации отдельно выделяют убытки, связанные с досрочным прекращением отношений с третьими лицами. Хотя эти убытки также можно причислить к упущенной выгоде.

По результатам расчета убытков составляется заключение. Причем в нем рекомендуется указать все обстоятельства, повлиявшие на определение размера убытков. Таким образом, заключение должно не только содержать итоговую сумму, но и обосновывать ее. Кроме того, в заключении рекомендуется описывать изымаемый участок. В том случае если собственник склада арендует землю, на которой располагается его склад, и эта земля изымается (вместе со складом), он также имеет право на компенсацию. Однако это федеральные нормы. Вместе с тем постановлением правительства Москвы от 10 апреля 2007 г. № 257-ПП установлено, что компенсация должна выплачиваться по результатам рыночной оценки, производимой по заказу правительства Москвы. Поскольку порядок определения сумм разный, итоговые цифры также могут отличаться.

Пример доказательства суммы компенсации

Было принято решение об изъятии земельного участка, на котором располагался складской комплекс. Собственник комплекса был заведомо извещен об изъятии. Через некоторое время ему поступило предложение о сумме компенсации. Однако выяснилось, что по каким-то причинам сумма компенсации была рассчитана исходя из стоимости комплекса по оценке БТИ. Разумеется, это не устроило собственника. Он обратился в суд. Суд практически сразу обратил внимание ответчиков, что законодательство предусматривает выплату компенсации исходя из рыночной стоимости изымаемой собственности. Собственник получил компенсацию не только за свои склады (по рыночной цене), но и за потерянные контракты с клиентами.

Возможность выкупа

ГК РФ предусматривает возможность выкупа земельного участка у его собственника для государственных или муниципальных нужд. Причем само решение об изъятии земли для государственных нужд должно быть принято органом того уровня, в чьих интересах производится изъятие. Принятое решение подлежит регистрации в ФРС с обязательным уведомлением собственника земли о такой регистрации. Причем в уведомлении должна быть указана дата регистрации.

Очевидно, что регистрация такого решения направлена на фактическое ограничение прав на земельный участок. Кто будет покупать землю, которую через какое-то время все равно отберут? Кроме того, статьей 279 ГК РФ установлено, что выкуп земли возможен только с согласия ее собственника. Правда, эта же статья содержит «небольшие» уточнения.

Так, о предстоящем изъятии собственник должен быть извещен за год. Однако статья содержит оговорку, что выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Следовательно, если собственник был уведомлен за год, его согласие уже не обязательно? Исходя из смысла нормы – да! ГК РФ установлено, что условия о стоимости участка определяются соглашением, заключаемым с собственником. В соглашении будут указаны сроки, когда собственник получит свои деньги за землю.

Также соглашением может быть предусмотрено, что вместо изъятого участка собственник получит другой. При этом стоимость нового участка будет учитываться при определении размера компенсации. Если он окажется дешевле изъятого, госорганы обязаны выплатить разницу, если больше – раскошелиться придется собственнику.

Впрочем, по условиям соглашения доплату могут и не потребовать. В статье 281 ГК РФ определено, из чего состоит выкупная цена участка. В нее включается рыночная стоимость участка, стоимость находящегося на нем недвижимого имущества и все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка. Причем к таким убыткам будут относиться и убытки, связанные, например, с необходимостью досрочно прекратить договор аренды земли (см. главу «Вопрос о компенсации»). Все убытки придется подтверждать документально. В противном случае они просто не будут учитываться при расчете суммы компенсации.

В отличие от ГК РФ Земельный кодекс определяет случаи изъятия земли у собственников. В частности, к таким случаям относятся:

  • выполнение международных обязательств Российской Федерации;
  • размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
  • иные обстоятельства (ст. 49 ЗК РФ).

Причем эти «иные обстоятельства» могут быть определены местными законами. Из-за этой оговорки собственник (да и арендатор) склада остается практически беззащитным перед госчиновниками.

В том случае, если строптивый собственник отказывается продавать государству свою землю, госорганы могут обратиться в суд с иском о выкупе земли. Правда, предъявить такой иск госорганы могут только в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления о принятии решения об изъятии земли.

Вместе с тем ЗК РФ установлено, что такое принудительное изъятие земли возможно только в том случае, если собственнику предварительно было предоставлено по решению суда равноценное возмещение стоимости его участка. Таким образом, суд в своем решении должен не только обязать собственника освободить участок, но и обязать госорганы заранее возместить собственнику все убытки. Оба кодекса дополняют друг друга. Таким образом, при вынесении решения о возмещении собственнику всех убытков суд будет ориентироваться как на нормы ЗК РФ (об обязании госорганов предоставить возмещение), так и на нормы ГК РФ (о составе выкупной стоимости земли).

Изъятие

Даже если земля будет изыматься, это еще не значит, что вместе с ней будут изыматься находящиеся на ней постройки. Если изъятие будет проводиться в судебном порядке, госорганы должны будут доказать, что изъятие этих построек также необходимо для использования земли. Учитывая то, что практически все основания изъятия земли подразумевают ее активное использование, проблем с доказательствами у госорганов не будет.

Что же делать, если ваш участок, а вместе с ним и склад отнимают? В первую очередь необходимо будет собрать все документы на землю. Затем проверить, соблюдены ли госорганами все требования законодательства о регистрации решения об изъятии и об уведомлении собственника за год до изъятия земли. Кроме того, можно обратиться в суд и попытаться оспорить принятое решение об изъятии или само изъятие. Основанием для оспаривания может послужить, например, то, что для проведения изъятия нет оснований либо не соблюдена соответствующая процедура.

Также не стоит забывать, что можно оспорить оценку имущества. Очень часто получается так, что на денежную компенсацию невозможно не только купить аналогичный участок, но и участок в несколько раз меньше. Более того, если госорганы обещали предоставить участок, вы имеете право потребовать через суд сдержать обещание.

Пример предоставления участка

ООО «Т» было сообщено, что занимаемый их складскими помещениями земельный участок будет изъят для госнужд. Организация не возражала, поскольку в качестве компенсации ей предоставлялся другой земельный участок, а за постройки была выплачена компенсация. Однако после того как организация попыталась переехать на новую землю, ей стали чинить препятствия, заявляя, что земля занимается незаконно. Руководство обратилось в суд с требованием обязать госорганы оформить их право собственности на выделенный земельный участок. Суд указал, что поскольку сторонами было достигнуто соглашение относительно предоставления нового участка, госорганы обязаны осуществить регистрацию прав общества на новый участок.

Вместо заключения

Многие считают, что судиться с госорганами бесполезно. Это заблуждение. Суды достаточно внимательно относятся к делам, связанным с нарушением прав собственников при изъятии земли или иного имущества. Ваша задача внимательно изучить соответствующее законодательство и выявить допущенные госорганами нарушения. Тогда дело будет решено в вашу пользу. Дарить свою собственность государству – это очень большая роскошь, которая совершенно не обязательна.

К списку разделов
Другие статьи из раздела "Законодательство"
www.skladpro.ru
Поиск по сайтуЯndex