Общие выводы

Современные складские комплексы формата self storage, стремясь соответствовать ожиданиям нового потребителя, меняют свой облик на более клиентоориентированный торговый формат и располагаются ближе к потребителю, все чаще - в черте города.

Наибольшее количество складов данного формата в США – 154,7 единиц на 1 млн. чел. На втором месте Австралия – 54,5 ед./млн.чел., третье место занимает Исландия – 18,1 ед./млн.чел. Далее идут Нидерланды (16,7), Великобритания (16,5), Норвегия (13,6), Швеция (13,0).

В целом, соотношение клиентов складских комплексов формата self storage: 70% физические лица, 30% коммерческие компании.

Общие данные

Self Storage (склад индивидуального хранения) – система хранения, при которой провайдер услуги в соответствии с условиями договора хранения выделяет клиенту для хранения его имущества защищенный изолированный отсек, доступ к которому есть только у клиента (определение Европейского Комитета по Стандартизации (European Committee for Standardization)).

Отличие складов формата self storage от склада с ответственным хранением заключается в том, что арендодатель (оператор склада) не делает опись имущества и не контролирует его состав или наличие в выделенном боксе.

Склады формата self storage используются для хранения самого разнообразного имущества, разрешенного законом и правилами оператора складского комплекса.

Виды разрешенного к хранению имущества.

Физические лица:

·         Личные вещи, одежда и обувь

·         Мебель, предметы интерьера

·         Детская мебель, коляски

·         Спортивный инвентарь (велосипеды, лыжи, санки, снегокаты и т.д.)

·         Туристическое снаряжение

·         Рыболовный и охотничий инвентарь

·         Садовый инвентарь и оборудование

·         Строительный инструмент и материалы для ремонта

·         Автомобильные шины

·         Квадроциклы, гидроциклы, лодки и снаряжение, мопеды, мотоциклы

Юридические лица:

·         Оборудование летнего кафе/веранд

·         Мебель

·         Товарные остатки

·         Торговое оборудование

·         Сменный интерьер/дизайн

·         Оргтехника

·         Документы и архив

·         Рекламные материалы

Self Storage в США

Первоначальное развитие рынок складских помещений формата self storage получил в Соединенных Штатах Америки после Второй мировой войны. Для девелопмента использовались участки, не подходившие по качественным характеристикам для иных видов использования, – участки неправильной формы, расположенные не на первой линии (но с хорошим доступом), участки под линиями электропередачи, в зонах пролегания коммунальных сетей или в зонах отчуждения железных дорог. Такой вид использование земли рассматривался владельцами как временный (до момента появления более выгодных вариантов девелопмента) и не требовал значительных вложений.

Формат получил широкое распространение благодаря росту благосостояния американских семей, и уже в 1972 г. была основана первая национальная компания, специализирующаяся на инвестициях в склады формата self storage – Public Storage, сегодня действующая в форме Real Estate Investment Trust (REIT).

Наиболее крупными игроками на рынке складов формата self storage в США на сегодняшний день являются компании: Strategic Storage Trust, Inc., W.P.Carey Inc., Flagship Investment Group, а также такие инвестиционные фонды недвижимости (REIT), как Public Storage, Extra Space Storage, Life Storage (Sovran Self Storage) и CubeSmart. National Storage Affiliates Trust - ассоциация операторов складов формата self storage. На сегодняшний день ассоциация объединила 7 операторов с объектами в 23 штатах.

В силу того что рынок складов формата self storage в США сильно фрагментирован и привлекает множество частных инвесторов, REIT не играют в этом сегменте главную роль. Самый крупный self storage REIT США - Public Storage Inc. - владеет всего 5% долей рынка.

Табл. 1. Крупнейшие операторы складов формата self storage в США, 2015 г. [1].

Сравнение индексных показателей отрасли с другими секторами рынка недвижимости США свидетельствует о том, что индустрия складов формата self storage в течение последних 20 лет опережала все иные сектора по темпам развития.

Табл. 2. Среднегодовая доходность за период с 30 июня 1995 г. по 31 мая 2016[2]

Демографические показатели играют ключевую роль в развитии сегмента – так, основными пользователями складов формата self storage в США являются частные лица (76.9%).

Низкая стоимость строительства (по сравнению с другими секторами рынка) и невысокие операционные расходы определяют низкий барьер входа на рынок, что, в свою очередь, создает опасность быстрого насыщения и превышения объемов предложения над спросом. Однако маленькие сроки аренды позволяют владельцам комплексов быстро реагировать на изменение ситуации на рынке и гибко адаптировать арендные ставки, обеспечивая стабильность денежного потока и устойчивость в кризисный период.

Так, за период с 1995 г. по 2011 г. объем предложения площадей в комплексах формата self storage в США вырос более чем в 2 раза – с 308 кв.м. на 1000 чел. до 674 кв.м. на 1000 чел., при этом доля занятых площадей сохранялась в диапазоне от 82.9 до 89.4%, а ставки аренды увеличились практически в 1.5 раза[4]. К концу 2016 г. доля занятых помещений в складах self storage, по оценкам Marcus Millichap, достигла 89.9%.

Self Storage в Европе

Значительно меньшее развитие индустрия self storage получила в Европе. На начало 2016 г. в странах Европы насчитывалось 2746 складских объектов формата self storage общей площадью более 7.8 млн. кв.м.[5] По сравнению с 2015 г., число таких складских комплексов увеличилось на 149 единиц или 5.7%.

87% всех объектов формата self storage расположено всего в шести европейских странах. Самый большой рынок – в Великобритании, на долю которой приходится 40% от общего числа комплексов и 45% от общего объема площадей. Также значительные объемы предложения складов этого формата представлены во Франции, Нидерландах, Испании, Германии и Швеции.

Обеспеченность площадями формата self storage в Европе составляет 16 кв.м. на 1000 человек, что на порядок меньше показателей признанных наиболее развитыми рынков США и Австралии – 850 кв.м. и 170 кв.м. на 1000 человек соответственно. В основе таких расхождений лежат фундаментальные различия в масштабах и стоимости земли в этих странах, что определяет значительно более низкие издержки девелоперов на создание подобных комплексов.

Граф. 1. Обеспеченность складскими площадями формата self storage, кв.м. на 1000 чел.[6]

По данным операторов, опрошенных в марте 2016 г.[7], средняя ставка аренды складов формата self storage по европейским странам составляла €255 за 1 кв.м. в год. Максимальные ставки достигали €562 и €661 за 1 кв.м. в год в Великобритании и Швейцарии соответственно.

Self Storage в Великобритании

По оценкам Self Storage Association UK, в 1 кв. 2016 г. в Великобритании насчитывалось 1077 складских комплексов формата self storage, включая комплексы, предоставляющие услуги контейнерного хранения. Объем площадей складских объектов в формате self storage к 1 кв. 2016 г. достиг 3 493 000 кв.м.[8] Прирост площадей в 2015 г. в сегменте составил 176 тыс. кв.м., в 2014 г. – 121 тыс. кв.м.

Обеспеченность площадями формата self storage в 1 кв. 2016 г. находилась на уровне 54 кв.м. на 1000 человек. Доходность (первичная ставка капитализации), по данным одного из крупнейших операторов, находилась на уровне 6.5% [9]. Оборот индустрии за 2015 оценивался в £440 млн.

Всего на сегодняшний день на рынке Великобритании действует около 490 операторов складов формата self storage. К наиболее крупным операторам относятся Safestore, Big Yellow, Lok’nStore Self Storage, Storage King. Более трети всех комплексов формата self storage находится под управлением крупного (10 и более владений) оператора. Из расчета общей площади и выручки этих комплексов на долю профессиональных операторов складов приходится около 50% рынка.

Табл. 3. Крупнейшие операторы складов формата self storage в Великобритании

Площадь склада формата self storage, в среднем, составляет 4 тыс. кв.м. и состоит из 647 индивидуальных отсеков средней площадью 6.3 кв.м. При том что на рынке присутствуют самые разные по площади объекты от 450 до 8500 кв.м., размер большинства комплексов находится в диапазоне от 2800 до 5100 кв.м.

Однако, оценивая состояние отрасли на сегодняшний день, многие эксперты считают, что индустрия складов формата self storage в Великобритании все еще находится в «младенческом возрасте» развития.

Self Storage в Нидерландах

Первые складские комплексы формата self storage появились в Голландии в начале 2000-х годов с приходом на рынок крупных американских операторов – Shurgard и Devon Self Storage. В 1 кв. 2016 г. объем предложения складов формата self storage в Нидерландах составлял 849 тыс. кв.м., представленных в 284 складских комплексах.

Обеспеченность площадями этого формата эквивалентна 50 кв.м. на 1000 человек. Средний размер арендуемых площадей – от 4 до 6 кв.м. Крупнейший оператор складов self storage в Нидерландах - Shurgard – предлагает индивидуальные отсеки для хранения площадью от 1 до 30 кв.м. Средняя продолжительность аренды – 9-12 месяцев.

Средняя ставка аренды на 1 кв. 2016 г. приближалась к уровню €190 за 1 кв.м. в год. Доля занятых площадей выросла до 82%, превысив среднеевропейский показатель 80%.

Табл. 4. Основные игроки на рынке складов формата self storage в Нидерландах

Self Storage в Германии

В 1 кв. 2016 г. объем предложения площадей формата self storage в Германии оценивался в 463 000 кв.м. Прирост площадей за год составил 51 тыс. кв.м. (+12%). Число складских комплексов формата self storage в Германии за год увеличилось с 143 в 2015 г. до 170 в 2016 г.

Средняя ставка аренды в 1 кв. 2016 г. оценивалась в €250 за 1 кв.м. в год. Доля занятых площадей по отрасли - 77%. Обеспеченность площадями формата self storage в Германии составила 6 кв.м. на 1000 человек – почти в 2.7 раза ниже среднеевропейского показателя 16 кв.м. на 1000 человек.

Табл. 5. Крупнейшие операторы на рынке складов формата self storage Германии

Показатель количества складских комплексов на млн. жителей в Германии – 2.1 - один из самых низких среди развитых европейских стран.

Табл. 6. Количество складских комплексов формата self storage на млн. человек[10]

Справка:

Skladman USG – профессиональный игрок полного цикла на рынке складской недвижимости. Компания оказывает широкий спектр услуг от консалтинга, подбора складских и производственных площадок, разработке концепции будущего объекта до строительства и управления складскими и производственными объектами. Компания создана в 2010 году. В октябре 2016 года произошло слияние компаний «Склад Менеджмент» (www.sklad-man.com) и «UP Group» (www.upgroup.info) под единым брендом USG: Строительное подразделение – Up Group USG, консалтинг – Skladman USG. Совокупный объем построенных складских площадей составляет более 150 000 кв. складов, специалисты компании Skladman USG разработали 35 концепций складских комплексов для объектов площадью 400 000 кв. м, проконсультировано более 300 проектов, сдано в аренду и продано более 600 тыс. кв. м площадей. Компания Skladman USG создала онлайн-платформу Skladlogist.ru, в чью базу данных входят 2280 складских объектов, 12 млн кв.м складских и производственных помещений в московском регионе.