| Торговая недвижимость. Растет ритейлерский интерес к городам от 150 до 500 тыс. жителей4 Мая 2005Ритейл в стране развивается семимильными шагами, благо, страна у нас большая и есть, куда развиваться. Однако, для старта любому торговому объекту в любой точке нашей страны необходима "жилплощадь", то есть подходящий объект недвижимости. Как же обстоит дело с "квартирным вопросом" на рынке торговой недвижимости? Ситуацию для Retailer.ru прокомментировал Алексей Бибичев, исполнительный директор Агентства рыночных исследований и консалтинга "Маркет".
- Давайте в первую очередь поговорим о ситуациив столице. Оцените, пожалуйста, дефицит эффективных и отвечающих современным требованиям торговых площадей в Москве.
- На самом деле дефицит качественных, соответствующих современным требованиям торговых площадей наблюдается и в Москве, и в благополучных относительно рассматриваемой темы регионах. Особенно парадоксально это звучит в связи с Москвой. Казалось бы, в торговых центрах нет недостатка, однако дефицит торговых площадей, отвечающих требованиям текущего момента, есть. Проведенные маркетинговые исследования показали, что владельцы земельных участков, каковыми они стали в 90-х, не задумывались тогда над проработкой концепции торгового центра (пул арендаторов, якоря, какие товарные группы должны быть представлены, на какого потребителя должен ориентироваться ТЦ), над тем насколько удачно архитектурное решение. Всеми двигала одна цель - построить. Наблюдая рост арендных ставок на торговую площадь и стоимости одного квадратного метра на рынке, скупалось всё, никто не озадачивался тем, будет ли это работать в дальнейшем. Отсюда результат.
- За счет чего будет восполнен этот дефицит?
- Соответственно, дефицит будет восполнен за счет строительства и ввода в эксплуатацию новых торговых площадей, которые ориентированы на потребителей. То есть началом проекта станет серьезное маркетинговое исследование по объекту, затем будет проработана концепция ТЦ, которая в свою очередь грамотно впишется в архитектуру, и в заключение – непосредственно строительство.
При данном подходе к проекту торгового центра (маркетинговое исследование – концепция – архитектура - строительство), первым этапом является маркетинг, который определяет следующие три. В торговом центре, как в книге, главное - "содержание". Поэтому сегодня, судя по общению на "МОЛЛ-2005", спрос на услуги консалтинговых компаний, работающих на рынке торговой недвижимости, огромный. Большинство девелоперов имеют свои отделы маркетинга, либо сотрудничают с консалтинговыми фирмами.
- Московская область "оттягивает" на себя крупные площади: этот процесс будет продолжаться? Оценка и прогнозы?
- Завоевание сетевыми операторами регионов – программа действий основных игроков рынка, как иностранных, так и отечественных. В Москве наметился дефицит земельных участков, а получить место под строительство в области гораздо легче. Поэтому процесс "оттягивания" крупных площадей в Московскую область будет продолжаться. Да и сетевые операторы, более или менее поделившие рынок Москвы, в первую очередь стремятся в столичную область.
- Каковы прогнозы по поводу арендных ставок на столичных площадках?
- На мой взгляд, серьезных изменений не произойдет, т. е. арендные ставки останутся на прежнем уровне, хотя некоторые эксперты прогнозируют их снижение, связанное с увеличением количества торговых площадей.
- В чем особенности развития рынка торговых площадей Северной столицы? Является ли формирование торговых кварталов особенностью питерского рынка? С чем это связано?
- Основным фактором, влияющим на формат торговли, является место и его проходимость. И развитие рынка торговых площадей в том или ином городе обусловлено только наличием мест с высокой проходимостью. Количество таких мест, безусловно, ограничено, а формирование торговых кварталов позволяет увеличить покупательские потоки. Я думаю, что создание такого формата, как торговый квартал, не является особенностью Северной столицы. Это всего лишь метод, позволяющий сконцентрировать покупателей в одном месте.
- Какие регионы, на Ваш взгляд, являются на сегодня наиболее перспективными и привлекательными в плане успешного освоения торговых площадей?
- Конечно же, регионы с высокой покупательской способностью. Города с экономической стабильностью.
Например, Новосибирс. Географический центр России, крупный транспортный узел. Занимает третье место по численности населения в России после Москвы и Санкт–Петербурга и обгоняет их по росту численности среднего класса. Имеет высокий индекс покупательской способности. Комментарии излишни.
Или Самара. Ведущий индустриальный центр региона. Индекс покупательской способности выше, чем в Новосибирске. Та же картина по Челябинску, Екатеринбургу, Тольятти и т.д.
Привлекательными для освоения являются также города со слабой конкурентной средой.
А вообще ситуация такова, что успешным может стать и дотационный район. В любом, не столь экономически выгодном городе, можно создать торговый объект, который будет оттягивать на себя покупательские потоки. Все дело лишь в формате торговли, определить который позволяют маркетинговые исследования.
- Можно ли назвать особенности развития рынка торговых площадей в наиболее ритейл-развитых регионах России, например: Казань - тенденция укрупнения торговых площадей, Новосибирск - освоение ритейлерами промышленной недвижимости, Нижний Новгород - крупные торгово-развлекательные центры на окраинах города? и т.д.
- Думаю, что указанные моменты, характерные для рынка торговой недвижимости того или другого города, - не что иное, как особенности местного градостроительства, а не задуманный ход ритейлеров. Политика местных властей в основном и оказывает влияние на эти особенности. Так, например, на пресс-конференции "МОЛЛ-2005" вице-мэр Екатеринбурга заявил о создании программы "Торговые узлы Екатеринбурга". Данная программа будет осуществлена согласно решению местных властей. В других случаях (Нижний Новгород) – другое своеобразие: при отсутствии свободных земельных участков в центре города, соответственно строительство выводится на окраины. В условиях наличия пустующей промышленной недвижимости политика властей такова, что необходимо этот сектор освоить. А укрупнение существующих торговых центров в Казани – это веление времени.
- Появление западных ритейлерских компаний: какую роль это играет в развитии рынка торговых площадей?
- Для торговой недвижимости это позитивный фактор. Западные ритейлеры провоцируют развитие данного рынка.
- Можно ли назвать ведущих застройщиков на рынке торговой недвижимости?
- Рынок торговой недвижимости так быстро растет, что я не стал бы выделять кого-то в лидеры. И не стал бы строить прогнозов на этот счет, не желая обидеть других игроков.
- Каковы на сегодняшний день общие тенденции развития рынка торговой недвижимости в России?
- Рынок торговой недвижимости растет, причем очень бурно, и будет набирать темпы по крайней мере еще ближайшие года три. Объясняется это тем, что уровень окупаемости инвестиций, хотя процесс и продолжителен во времени (в Москве до 5 лет), очень высок.
Активность игроков на рынке торговой недвижимости очевидна. Количество торговых центров, возводимых в различных городах России, впечатляет: строят от Краснодара до Сахалина. Причем если два года назад основная доля инвестиций приходилась на города-миллионники, то сегодня огромный интерес к городам от 150 до 500 тыс. жителей.
Для магазинов мелкорозничной торговли и вещевых рынков наступили не лучшие времена. Покупатель стал взыскательнее, готов платить, как показывают результаты исследований, не только за качество товара, но и качество обслуживания, за условия совершения покупки, поэтому городские вещевые рынки постепенно уходят под крышу, в торговые комплексы. Наблюдается сокращение зон мелкорозничной торговли. А денежные средства данного сегмента рынка перераспределятся между ТЦ и встроено-пристроенными магазинами. | | |
| |
