| Куда складировать малый бизнес?16 Мая 2007Бизнесу не хватает складских помещений. Одна из причин дефицита – рост
товарооборота малых предприятий. Наиболее острую потребность в
складских помещениях испытывают торговые, промышленные, транспортные
компании. Каковы спрос и предложение рынка петербургской складской
недвижимости?
Категории складских помещений
Предлагаемые помещения на рынке складской недвижимости существенно
отличаются друг от друга по своим качественным характеристикам. Для
удобства анализа, в настоящее время специалисты выделяют 4 основных
типа складов: A B C D. Чем они отличаются друг от друга?
При отнесении склада к той или иной категории учитываются следующие параметры:
год постройки;
этажность;
расположение вблизи значимых магистралей;
площадь застройки;
уровень пола;
степень оборудованности склада;
высота потолков;
наличие офисных и бытовых помещений в здании склада;
система вентиляции;
пандус для разгрузки автотранспорта и многое-многое другое.
Чем качественней все эти показатели, тем более «элитным» считается складское помещение.
Приведем пример. Склад категории A – это современное здание из легких
конструкций, построенное после 1990 года. Для таких помещений класса
наиболее значимо местоположение склада: удобные подъезды, наличие
железнодорожной ветки, возможность свободного размещения
автотранспорта. Склад класса А должен быть одноэтажным с высотой
потолков не менее 14-16 метров, быть оснащенным системами безопасности
и располагать офисными помещениями для арендаторов.
Склад типа B уже допускает высоту потолка от 8 метров, а для склада же
класса C нормальная высота рассчитывается от 4 м. Категория C – это
капитальное производственное помещение или утепленный ангар. Склады
категории D могут быть вообще не приспособленными под складские нужды:
гаражи, бомбоубежища, холодные ангары, сельскохозяйственные постройки.
Понятно, что такие склады пригодны для хранения промышленного
производства, а не продуктов пищевой промышленности.
Сколько стоит?
Складские помещения имеются далеко не у всех предпринимателей, поэтому
в основном арендуются. Понятно, что величина арендных ставок зависит от
технического состояния объекта. Важный ценообразующий фактор для
складской недвижимости – местоположение и транспортная доступность.
По данным London Consulting & Management Company, средний уровень
арендных ставок в 2005-2006 гг. в зависимости от класса складской
недвижимости составляет:
Класс А: Диапазон арендных ставок - $12 – 16/кв.м/мес.;
Класс В: Диапазон арендных ставок - $6,9 – 13/кв.м/мес.;
Класс С: Диапазон арендных ставок - $4 – 8/кв.м/мес.;
Класс D: Диапазон арендных ставок - $1,2 – 4/кв.м/мес.
Примерно такие же цифры называют и Colliers International: ставки
аренды предложения на складские помещения класса А и В составляют
$115–125 за кв. м в год, без НДС и эксплуатационных расходов.
Цена аренды складских помещений в черте города различается
несущественно. В связи с существенным увеличением транспортных потоков
в городе, оптимальным местоположением объектов промышленной и складской
недвижимости является промзоны, находящиеся вблизи КАД и других крупных
магистралях при выезде из города, обеспеченных ж/д ветками.
Наиболее дешевым сегментом рынка производственно-складской недвижимости
являются здания в Ленинградской области, находящиеся на удалении 20 км
и более от Санкт-Петербурга. Однако поскольку предложений складских
помещений в черте города становится все меньше, многие арендаторы
готовы рассматривать варианты в ближайшем пригороде - в радиусе 30-40
км от Петербурга.
Спрос
Сейчас, как и два года назад, продолжается увеличение спроса на рынке
складской и промышленной недвижимости Санкт-Петербурга. Наблюдается
тенденция снижения спроса на некачественные складские помещения.
Конкуренция торговых компаний между собой стимулирует повышение
требований к поставщикам и производителям товаров, что, в свою очередь,
ужесточает требования к складским комплексам.
Предприниматели предпочитают арендовать современные складские помещения
при полном наличии дополнительных услуг (погрузочно-разгрузочные
услуги, учет и контроль, логистические услуги и т.д.). Все чаще
арендаторы предпочитают снимать складские помещения в комплексе с
офисными и производственными помещениями, находящимися вблизи.
Выдвигаются и технические требования к складам: здание склада должно
быть прямоугольным, на каждые 500 кв. м должны приходиться одни ворота,
потолки должны быть высотой не ниже 7 м, полы — с антипылевым
покрытием, а также система принудительной вентиляции и пожаротушения.
По данным компании «Бекар. Коммерческая недвижимость», малый бизнес для
размещения складов ищет объекты небольшой площади поблизости от станций
метро. К таким арендаторам относятся в основном мелкие и средние
розничные торговые операторы. Площади востребованных ими помещений
составляют 300-500 кв. м.
По статистике, наибольшей популярностью на рынке аренды складской
недвижимости пользуются помещения площадью 1000-1500 кв. м. Основными
арендаторами таких площадей является средний и крупный бизнес.
Достаточно весомую долю в спросе имеют складские помещения площадью
500-1000 кв.м.
Наиболее востребованное на рынке складское помещение –
одноэтажное отдельностоящее здание с выровненными полами,
выдерживающими большие нагрузки. Здания 2-3 этажные также
рассматриваются потенциальными арендаторами/покупателями, но только при
наличии грузовых лифтов.
Предложение
По данным ведущих аналитиков коммерческой недвижимости, Санкт-Петербург
отстает от других крупных городов Европы по количеству качественных
складских помещений. Так, в Москве на 1000 человек приходится 174 кв.м.
складской недвижимости, в Будапеште – 611 кв.м., в Праге – 822 кв.м. В
Санкт-Петербурге обеспеченность населения складскими помещениями
составляет 108 кв.м.
Требования арендаторов, предъявляемые к складским помещениям, постоянно
растут, однако возможности арендодателей им не отвечают. Большинство
предлагаемых складских помещений – перепрофилированные производственные
площадки, предлагаемые заводами и фабриками, которые являются
собственниками простаивающих цехов и свободных складов. В основном эти
помещения не подходят под цели специализированных складов. В них
отсутствуют погрузочное оборудование, холодильные помещения,
отсутствуют необходимые меры безопасности, не отвечают требованиям
санитарии и температурному режиму хранения продуктов и медпрепаратов.
Из чего предприниматель может выбирать сегодня? По данным London
Consulting & Management Company, структура предложения по состоянию
на начало 2006 года выглядела следующим образом: класс «А» - 4,2%,
класс «В» - 6,2%, класс «С» - 57,1%, класс «D» - 32,5%;
Получается, что больше всего в Петербурге складских помещений,
относящихся к категории C: это, как правило, капитальное
производственное помещение или утепленный ангар с высотой потолка от 4,
5 м (пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия). Однако
запросы малого бизнеса выросли – большая часть бизнесменов претендует
на складские помещения более высоких категорий. Тем более, если речь
идет о хранении пищевых продуктов.
К сожалению, спрос не соответствует предложению.
Прогнозы
Специалисты компании «Бекар. Коммерческая недвижимость»
предполагают, что петербургский рынок промышленно-складских помещений в
дальнейшем будет характеризоваться высоким спросом и недостаточным для
его удовлетворения предложением. Введение в 2005-2006 гг. в
эксплуатацию новых промышленно-складских площадей уменьшило разрыв
между спросом и предложением, однако ожидать падения арендных ставок в
этом секторе не следует.
| | |
| |
