По итогам трех кварталов 2007 г. общий объем предложения складских помещений класса А составил около 1 900 000 м², класса В – 1 400 000 м². В III квартале предложение складских площадей не увеличилось. Объекты, которые должны быть сданы в эксплуатацию в ближайшее время, указаны в таблице.

Однако ввод в эксплуатацию новых складских объектов не приведет к существенному увеличению предложения в данном сегменте, так как около 95% складских площадей сдаются в аренду еще до окончания строительства. В настоящий момент доля вакантных площадей класса А составляет примерно 1%.

Спрос

Спрос на складские помещения остается стабильно высоким и по-прежнему превышает предложение. В обозримом будущем не стоит ожидать насыщения рынка и удовлетворения существующего спроса даже после реализации ряда крупных складских проектов. Наибольшей популярностью продолжают пользоваться южное (45% от общего объема спроса) и северное (35%) направления (см. рис. 1). Спрос на восточное и западное направления составляет 11% и 9% соответственно. Ввиду недостаточного предложения потенциальные арендаторы часто ищут складские площади по всем направлениям независимо от собственных предпочтений (10% от общего объема спроса).

рисунок 1. Спрос на складские площади по направлениям

Высоким спросом пользуются складские комплексы, расположенные на расстоянии 15–30 км и 30–45 км от МКАД. Спрос на такие площади составляет 44% и 34% от общего объема соответственно. Около 15% потенциальных арендаторов готовы рассмотреть склады, которые находятся далее 45 км от МКАД. Спрос на склады, расположенные до 15 км от МКАД, составляет 7% (см. рис. 2).

рисунок 2. Спрос на складские площади по удаленности от МКАД

Арендные ставки

На рынке складской недвижимости наблюдается стабилизация уровня арендных ставок. Так, ставки аренды для складских комплексов класса А составляют $115–135 за 1 м² в год, для складских комплексов класса В – $100–125 за 1 м² в год (без учета НДС и операционных расходов). Операционные расходы для складов класса А составляют $30–40 за 1 м² в год. При этом ставки аренды в московском регионе остаются одними из самых высоких в Европе (см. рис. 3).

рисунок 3. Уровень арендных ставок в столицах Европы, $/м²/год

Цены продажи складских комплексов класса А находятся в диапазоне $950–1250 за 1 м², класса В – $800–1100 за 1 м².

Основные сделки

ГК «Авалон» совместно с британским фондом Raven Russia запускает проект Megalogix по строительству логистических комплексов во многих крупных российских городах. Первые объекты в рамках Megalogix будут построены в Ростове-на-Дону и Новосибирске. Общая площадь комплекса в Ростовской области составит около 228 000 м², примерный объем инвестиций – $150 млн. Земельный участок под строительство комплекса площадью 45,7 га расположен в 8 км от Ростова-на-Дону на федеральной трассе М4 «Дон». Строительство будет осуществляться в две очереди. Ожидается, что первая очередь логистического комплекса ( 110 000 м²) будет введена в эксплуатацию в IV квартале 2008 г. Ввод в эксплуатацию второй очереди запланирован на IV квартал 2009 г. Логистический комплекс в Новосибирске общей площадью 115 576 м² будет расположен в Ленинском районе города. Ожидается, что проект будет завершен в IV квартале 2008 г.

Немецкий концерн ThyssenKrupp AG, являющийся одним из крупнейших металлургических предприятий Европы, инвестирует 18 млн евро в складские объекты в России. Для реализации проектов компания приобрела 5 га земли в Санкт-Петербурге и 2,5 га в Нижнем Новгороде.

Компания «Виктор и Ко» продолжает строительство крупнейшего в Самарской области логистического комплекса. Сдана в эксплуатацию первая очередь площадью 35 000 м², в настоящий момент ведется строительство второй. Общая площадь комплекса составляет 135 000 м².

Строительно-инвестиционная корпорация «Девелопмент-Юг» начинает реализацию офисно-складских комплексов класса А в Краснодарском крае. Данный проект является самым крупным в складском секторе Красноярского края. Корпорация планирует строительство четырех комплексов, расположенных на федеральных трассах различных направлений вблизи Краснодара. Общая площадь застраиваемых территорий составит 150 га, складских терминалов – 600 000 м².

В Саратове построят логистический центр класса А. Инициаторами проекта выступили министерство инвестиционной политики Саратовской области, компании ООО «Эрмитаж Констракшн энд Менеджмент» (Москва) и ООО «Кантек» (Ижевск). Инвестиции в строительство и развитие инфраструктуры составят 2,9 млрд руб. с учетом создания более 900 рабочих мест со средней ежемесячной зарплатой около 8,5 тыс. руб.

В подмосковном Жуковском открылся фармацевтический логистический комплекс «Терминал-Восток» общей площадью 10 000 м². Он включает в себя современный аптечный склад площадью более 5000 м² и таможенный склад площадью 1300 м².

Британский фонд Raven Russia совместно с белорусской компанией «Феликс» намерен построить логистический комплекс площадью 110 000 м² в подмосковном городе Климовске. Объект будет возведен на земельном участке площадью 18 га. Строительство планируется завершить в середине 2009 г. Ожидается, что стоимость проекта составит около $112 млн.

Тенденции и прогнозы

Эксперты дают следующие прогнозы относительно дальнейшего развития рынка:

• активная экспансия профессиональных девелоперов и логистических операторов на региональных рынках;
• сохранение текущего уровня арендных ставок;
• в условиях неудовлетворенного спроса и ограниченного нового предложения следует ожидать сохранения низкой доли вакантных складских помещений;
• рост спроса на высококачественные логистические услуги: потенциальные арендаторы становятся более требовательными и выбирают объекты с качественной концепцией