Специалисты компании Cushman & Wakefield (C&W) составили
рейтинг стран, наиболее интересных для размещения логистических
объектов, и Россия в нем заняла лишь 22-е место. В то же время по
стоимости строительства и величине арендных ставок наш рынок уверенно
входит в первую десятку. По мнению экспертов, дороговизна объектов в
совокупности с высокими рисками сильно снижают российские рейтинги.
Однако участники рынка надеются, что после спада, который происходит в
складском сегменте в этом году, ситуация сможет выправиться.
Согласно отчету C&W, самыми перспективными европейскими
площадками для развития индустриальной и логистической недвижимости
являются Бельгия, Нидерланды и Венгрия. Достоинствами этих рынков
специалисты считают невысокую инвестиционную стоимость строительства и
развитую инфраструктуру. Российский логистический рынок эксперты
C&W поставили на 22-е место из 25. В прошлом обзоре Россия была на
13-й строчке. «Это не значит, что у нас все так плохо, — говорит
руководитель отдела складской и производственной недвижимости Cushman
& Wakefield Stiles & Riabokobylko Егор Дорофеев. — Просто если
взять прозрачность российского рынка, процессов на нем, то у нас все
гораздо более туманно, чем в других странах Европы».
Помимо этого в рейтинге учитывалась высокая стоимость земли
и строительства. Так, по данным C&W, возведение 1 кв. м склада в
Москве обходится в 757 евро (около 1,2 тыс. долл.). При этом российские
консультанты отмечают, что порой стоимость строительства логистического
объекта класса А достигает 1,4 тыс. долл., приближаясь к показателям
более дорогого офисного рынка. «Но такой доходности, как в России, нет
ни в одной стране Центральной Европы — в арендную ставку инвесторы
вкладывают все риски и затраты», — добавляет г-н Дорофеев.
Любопытно, что по ставкам аренды Санкт-Петербург вышел в
рейтинге C&W на шестое место, тогда как Москва находится на
девятом. Стоимость складского «квадрата» в год в Петербурге и в Москве
европейские эксперты оценили, соответственно, в 94 евро (148 долл.) и
87 евро (137 долл.). Для сравнения, бесспорным лидером пока является
Хитроу в Лондоне — там 1 кв. м склада ежегодно обходится арендаторам в
165 евро (259 долл.).
Эксперты указывают на высокие темпы удорожания объектов,
тогда как новых складов на рынок выводится все меньше. По подсчетам
руководителя отдела складской и производственной недвижимости Praedium
Oncor International Руслана Суворова, во втором квартале 2008 года
ставки выросли на 8,5%, тогда как за тот же период прошлого года всего
на 4,2%. «В целом, средняя арендная ставка за первое полугодие выросла
на 12,5%», — отмечает г-н Суворов. В то же время в компании Colliers
International говорят о 15% роста ставок в отдельно взятом московском
регионе.
Однако Егор Дорофеев полагает, что девелоперы, которые вышли
ранее на российский логистический рынок, рассчитывали на еще большую
доходность: «Сейчас многие проекты застопорились. Основные проблемы —
привлечение средств на строительство и получение согласовательной
документации. К тому же некоторые из них закладывали в проекты более
высокую рентабельность». По данным участников рынка, ряд крупных
проектов, например, у MLP и Quinn Group, откладывается на более поздний
срок, а отдельные девелоперы даже пытаются перепродать их. Также на
рынке говорят об отказе MLP от реализации ряда региональных проектов,
но сам девелопер это не комментирует.
«Уходят с рынка в основном непрофильные компании, крупные же
продолжают работать», — говорит руководитель проектного отдела компании
Astera Светлана Ярова. Но и она замечает, что тот же фонд Raven Russia,
который в прошлом году активно скупал проекты, стал очень осторожным и
избирательным. По информации компании Astera, отложен ввод таких
крупных объектов, как «Северное Домодедово» «Евразии логистик» (третья
фаза на 281 тыс. кв. м), логопарк «Дмитров» компании Ghelamco (220 тыс.
кв. м) и вторая фаза MLP в Подольске (100 тыс. кв. м). «Этот год
действительно будет провальным: из заявленного 1 млн кв. м реально
будет введено не больше 300 тыс. кв. м. Но уже следующий год, когда
застопорившиеся девелоперы получат документы и финансирование, будет
ближе к планирующимся цифрам», — надеется г-н Дорофеев.
Наталья Копейченко
|
