Я думаю, основная проблема, которая стоит сегодня перед девелоперами складской, офисной и жилой недвижимости, заключается в следующем. Ситуация на финансовых рынках довольно сложная, и она серьезным образом влияет на инвестиции в девелоперские проекты. Однако нельзя говорить, что это локальная, российская проблема, хотя, вероятно, наша страна имеет некие дополнительные риски. В таком же положении оказались мировые рынки – например, в Европе, где очень сложно получать финансирование, в Северной Америке.

На данный момент мы можем констатировать, что из сетевых девелоперов на российском рынке есть несколько сильных игроков. Я думаю, их знают все — это компании, «Евразия Логистик» (сеть GreenGate), «Авалон» и Raven Russia в проекте с компанией Megalogix, ПНК, которая на сегодняшний день показывает, что она действительно идет по пути развития деятельности сетевого девелопмента. «Международное Логистическое Партнерство» – пожалуй, первая компания, заявившая о профессиональном сетевом девелопменте. В последние годы она развивается весьма успешно. Глава компании, господин Паскалис, во многом формировал данную индустрию.

География складских проектов крупнейших сетевых девелоперов, количество планируемых и введенных ими площадей приведены в табл. 1.

Было достаточно много заявлений о сетевом девелопменте в прессе. Многие компании говорили, что это тот способ развития, который может принести наиболее высокую добавленную стоимость проекта, многие высказывались о его пользе. Я думаю, все мы знаем достаточно много примеров, когда заявленные проекты так и не были реализованы.

Табл. 1. Сравнение введенных и запланированных площадей

Я думаю, что говорить об инвестиционном потенциале сетевого девелопмента нужно исходя из той ситуации на финансовых рынках, которая меняется чрезвычайно быстро.

Исходя из общемирового финансового кризиса и проблем с ликвидностью, я думаю, самый основной момент — это изменение в отношении к рискам, произошедшее буквально за последние несколько месяцев. В первую очередь оно коснулось финансовых институтов. Еще год-два назад риск-финансирование пользовалось достаточным спросом, было немало интересных продуктов, банки готовы были размещать деньги и соревновались друг с другом за наиболее перспективные проекты. На сегодняшний день произошло кардинальное изменение с точки зрения оценок рисков. Это ведет к достаточно большим изменениям в отношении к проектам, девелоперам, финансовой устойчивости, макроэкономике, инфляции и т.п. вещам.

Действительно, многие банки существенно ограничили либо вовсе закрыли лимиты на финансирование, стали подходить к вопросам инвестиций очень консервативно. По заявлению уважаемых финансовых институтов, у многих западных банков снижены лимиты.

Если смотреть конкретно по цифрам, то с точки зрения соотношения заемного капитала к собственному ситуация также изменилась. Я думаю, сегодня можно получить не более 60–65% или от стоимости затрат на строительство, или от инвестиционной стоимости. Те деньги, которые были ранее, показывали соотношение 70–75%. Сегодня, учитывая 65%, становится чрезвычайно сложно.

Что на сегодняшний момент также является достаточно проблематичным — это объем тех средств, которые девелопер хочет привлечь. На сегодняшний момент единичные банки, в первую очередь государственные (такие как Сбербанк, ВТБ, «Газпромбанк»), способны профинансировать проект свыше 100–150 млн долл. Для того же рефинансирования необходимо уже создавать синдикат. К сожалению, на сегодняшний момент ситуация во многих проектах значительно изменилась: сначала синдикация и только потом — возможность сделки. Подчас требуется создавать синдикацию из четырех, пяти или шести банков — соответственно, чем выше сумма, тем большее количество банков должно участвовать.

Мы раньше достаточно много говорили о моментах форвардного финансирования. Рынок предлагал определенные проекты, у западных инвесторов было большое желание вложить в них свои средства, этих проектов не существовало в наличии, поэтому зачастую использовались схемы форвардного финансирования. На сегодняшний момент, я думаю, это во многом осталось историей. Может быть, это и повторится, но на сегодняшний день подобных сделок практически нет. Та же самая ситуация и с форвардными обязательствами по приобретению. Поскольку ситуация здесь довольно неясная, я думаю, что давать определенные комментарии на будущее достаточно сложно.

На сегодняшний день к заемщикам предъявляются абсолютно другие требования – это профессионализм, репутация, кредитная история, эффективное управление процессом девелопмента, отношения между и девелоперами, и финансовыми институтами, которые складываются на протяжении последних лет. Кстати, как весьма качественные заемщики уже зарекомендовали себя такие компании, как «Евразия Логистик», «Международное Логистическое Партнерство».

Если резюмировать условия финансирования сетевого девелопмента в России, то здесь рынок обнаруживает следующие тенденции:

• выросли процентные ставки по кредитам на строительство и рефинансирование проектов;
• многие банки существенно ограничили или вовсе закрыли лимиты на финансирование проектов на рынке коммерческой недвижимости;
• кредиторы стали обращать более пристальное внимание на платежеспособность потенциального заемщика и характеристики финансируемого проекта: местоположение участка, качество концепции объекта и прочее;
• для девелоперов — потенциальных заемщиков — существенно повысилась роль таких факторов, как наличие хорошей кредитной истории во взаимоотношениях с кредиторами и портфель успешно реализованных проектов.

Крупнейшие кредитные сделки за 2007 — 2008 гг. представлены в табл. 2.

Табл. 2. Крупнейшие кредитные сделки

На сегодняшний момент, сугубо по моему мнению, реально инвестиционно привлекательным вариантом для складской недвижимости остается Москва. Все-таки это мегаполис, огромный город, обладающий колоссальной покупательской способностью. И с точки зрения складской недвижимости, Москва прочно занимает первое место. Она совершенно точно останется в среднесрочной перспективе.

Санкт-Петербург также, бесспорно, является очень привлекательным регионом для сетевых девелоперов. Но здесь важно, где именно начинать строить. Я думаю, есть определенные районы Санкт-Петербурга, где конкуренция уже сегодня чрезвычайно высокая.

То обстоятельство, что кредиторы стали относиться к проектам более жестко, в первую очередь отразилось на региональном развитии. Я думаю, что кредиторы стали обращать больше внимания на потребности рынка. Действительно, было заявлено огромное количество проектов, под это была подведена достаточно большая база аналитических данных, которые показывают, что потребности у регионов огромны. Что касается региональных проектов, то, безусловно, спрос на них есть, но, думаю, он размыт во времени, и для каждого региона этот отрезок времени свой.

Если судить по цифрам, мне кажется, объемы, заявленные в программе развития девелопмента до 2011 г. (рис. 1), будут скорректированы. На мой взгляд, дай Бог, чтобы мы получили порядка 30% того, что было заявлено к 2011 г.

Мне кажется, что исходя из сложившейся ситуации, когда банки очень неохотно идут в регионы, могут возникнуть проблемы с точки зрения вводимых площадей и площадей, заявленных в проекте. Банки достаточно осторожно относятся к московским и санкт- петербургским проектам — что уж говорить о регионах, особенно тех, которые находятся в более чем двух часах лета от Москвы. Подобные проекты вызывают достаточно здоровый скептицизм.

Решение вопроса о целесообразности выхода в регионы очень важно для компании Knight Frank, т.к. в ее состав входит фирма «Мартекс». Это компания — сетевой девелопер — которую мы ведем по логистике. Возникает вопрос и по поводу необходимости таких проектов, как Megalogix. Тем не менее, данная компания имеет большие амбициозные планы. Стройки идут в Санкт- Петербурге, Ростове. Однако у наших коллег все же есть положительный опыт выхода в регионы, и это внушает оптимизм.

Рис. 1. Текущее предложение и ожидаемый прирост площадей (тыс. кв. м)

Для сравнения: диапазон арендных ставок в московском регионе — 140—160 долл. за 1 м в год, текущий уровень ставок в Санкт-Петербурге: 115—155 долл. (triple net, А и В класс), в регионах: 125—150 долл (рис. 2).

Можно спорить по поводу ставок в районе 160 долл. Я думаю, что для качественных арендаторов, имеющих большие площади, ставки будут ниже. Однако нельзя забывать о том, что бизнес должен быть прибыльным. На сегодняшний момент ситуация немного меняется, но с начала 2008 г. и в прошлом году мы видели безудержный рост цен на строительство, рост стоимости подключения и компенсации по коммунальным сетям.

В любом случае то, что ставки должны расти, и они постепенно растут, является ответом бизнеса на ту ситуацию, которая складывается на рынке. Безусловно, себе в ущерб никто работать не будет.

Рис. 2. Уровень арендных ставок, долл. США / кв. м / год

Отдел финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank предоставляет полный спектр услуг в сфере инвестиций и корпоративных финансов:

• инвестиционные приобретения и продажи как отдельных объектов, так и портфелей недвижимости;
• структурирование совместных предприятий;
• разработка схем финансирования проектов;
• инвестиции в акционерный капитал / мезонинное финансирование;
• привлечение банковского финансирования (проектное финансирование, рефинансирование, инвестиционное финансирование).

Ниже приведены некоторые сделки с участием Knight Frank:

• индустриальный парк «Пышма», Екатеринбург (класс A), рефинансирование, 2008 г.
• складской комплекс «ТЛГ», Московская область (класс A), инвестиционная продажа, 2008 г.
• складской комплекс East Park, Москва, (класс A), инвестиционная продажа, 2007 г., 20 млн долл. США
• логистический парк «Крекшино», Москва (класс А), форвардное финансирование и продажа, 2005 г., 108 млн долл. США
• FM Logistic, Москва (класс A), продажа с обратной арендой, 2005 г.

В заключение хотелось бы сказать, что не стоит настраиваться на пессимистический лад. То положение, в котором мы сейчас находимся — это, наверное, часть развития девелопмента в России. Текущая ситуация, с точки зрения финансирования, весьма сложная, причем даже для репутационных девелоперов, которые действуют в соответствии со всеми законами, диктуемыми профессиональным рынком. Но мне кажется, все это временно. Будем надеяться, в течение следующего года произойдут позитивные сдвиги.

При этом хотелось бы отметить, что в сложившейся ситуации есть и большие плюсы. Мне кажется, что такие потрясения помогут защитить рынок от случайных людей и проектов. Я думаю, что многие выйдут из этой ситуации, и в первую очередь это будут люди профессиональные, для которых девелопмент — основной вид деятельности.

И в итоге мы получим качественный продукт, соответствующий всем необходимым критериям, по которым работают девелоперы в других странах.