Негативные последствия экономического кризиса, снижение объемов производства, товарооборота и грузоперевозок, существенно повлияли на российский складской рынок в 2008 г.

Ключевые события

В связи с кризисом снизились цены на стройматериалы (цемент - на 40-50%, металл - на 30-40%) и услуги подрядчиков по сравнению с ценами лета 2008 г.

Несколько крупных компаний в 2008 г. приступили к развитию собственных распределительных центров: Metro Group в ноябре открыла логистический центр площадью 41 тыс. м2, ГК «Детский Мир» объявила о планах создания распределительного центра площадью 25 тыс. м2.

По итогам 2008 г. предложение увеличилось на 500 тыс .м2 за счет новых объектов. Это в два раза меньше, чем в 2007 г. Около 70% новых площадей обеспечили 4-е крупнейших объекта: ТЛК «Томилино» – 155 тыс. м2 в, логопарк «Истра» – 100 тыс. м2, логопарк «Покров» – 60 тыс. м2, логопарк «Крекшино» – 40 тыс. м2.

Около 125 тыс. м2 к рынку добавило вторичное предложение. Особенно заметен рост вторичного предложения в IV кв. 2008 г.

Тенденции

Стремление компаний снизить расходы на складскую логистику привело к росту спроса на низкокачественные складские объекты (классы С и D), а также объекты, находящиеся на значительном удалении от МКАД.

Приход инвестиций в пограничные с Московской областью регионы, усиливает давление на московский рынок: компания «Лемкон» (Финляндия) объявила о создании индустриального парка площадью 500 тыс. м2 в Калужской области, компания Trimo (Словения) – о планах строительства индустриального парка «Вязники» площадью 150 тыс. м2 во Владимирской области, общий объем инвестиций оценивается на уровне €140 млн.

К 2009 г. себестоимость строительства снизилась на 15–20%. Происходит либерализация рынка земли: некоторые игроки готовы предлагать участки со скидкой до 30-50%. По сравнению с 2008 г. объем заявленных к реализации площадей сократился на 1 млн м2 (500 тыс. м2 по сравнению с заявленными 1,5 млн м2). Это свидетельствует о переходе девелоперов к консервативной стратегии.

Уменьшение объемов строительства, дороговизна девелоперских спекулятивных проектов, а также удешевление строительства и земли, привели к активизации формата built-to-suite.

Прогнозы

В связи с оптимизацией бизнеса арендаторов, по итогам 2009 г. можно ожидать снижения активного спроса до 1 млн м2., что в 2 раза ниже, чем в середине 2008 г. В 2009 г. наиболее вероятен выход на рынок следующих проектов класса А, суммарной площадью 550 тыс. м2:

Сокращение компаниями занимаемых площадей, приведет к активному росту вторичного рынка качественных складов: в форме прямой аренды и (преимущественно) субаренды на рынок выйдет более 250 тыс. м2.

Дальнейшее развитие складского рынка определят I и II кварталы 2009 г. Мы прогнозируем, что в III квартале 2009 г. арендные ставки в московском регионе стабилизируются на уровне 110-130 $/м2/год. В случае негативного развития ситуации (дальнейшей девальвации рубля, банкротства сетей, остановки производств, сокращение импорта) отсутствие спроса может привести к снижению ставок до 100-110 $/м2/год и ниже, что поставит под вопрос целесообразность девелопмента в складском сегменте (пессимистичный сценарий). В случае начала процесса гиперинфляции доллара США, возможен рост ставок и переход к альтернативным валютам и расчетным заменителям (инфляционный сценарий).

Появление новых спекулятивных проектов в 2010 г., завершение строительства на существующих площадках, будет возможным лишь при доступе девелоперов к «дешевому» кредитному финансированию, а также при наличии спроса со стороны потенциальных арендаторов. В противном случае рынок перейдет к формату built-to- suit.