Несмотря на то что рынок складской недвижимости оказался довольно устойчивым по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости, на нем уже в конце года наблюдались кризисные явления. По мнению директора по развитию бизнеса компании Praedium ONCOR Руслана Суворова, структура спроса за последние несколько месяцев изменилась: если раньше были востребованы средние и крупные блоки площадью от 5 до 10 тыс. м2 в складских комплексах класса А, то теперь нужны помещения меньших размеров и более низкого уровня качества. Подобную тенденцию отмечает и директор по логистике ООО «Завод “Калитва”» Татьяна Кесслер: «На сегодняшний день спрос на рынке складской недвижимости падает, и в большей степени это касается складов класса А».

Елена Гориславец, эксперт журнала «Складские технологии», не согласна с тем, что склады класса А становятся менее актуальными. Она считает, что, несмотря на кризис, спрос на высококлассные склады сохранится, поскольку для крупных торговых компаний приоритетными остаются такие критерии, как высокая пропускная способность и высокотехнологичное оснащение. Эти показатели складов класса А несопоставимы с показателями складов класса В. Поэтому какого-либо перераспределения рынка в разрезе качества складов не предвидится.

Указанные выше тенденции Елена Гориславец объясняет тем, что ставки на склады класса В были неоправданно завышенными, так как спрос существенно превышал количество предложений в этом сегменте. И в будущем интерес к складам класса В у крупных игроков торгово-производственного сектора может возникнуть исключительно в том случае, если ставки на них снизятся на 50%, а это маловероятно. Ситуацию сокращения спроса на рынке складской недвижимости характеризует и уменьшение объемов резервирования складских площадей – в среднем на 30%. По мнению экспертов компании Praedium ONCOR, участники выжидают, предварительные арендные договоры не обсуждаются, и показатели по резервированию находятся на прежнем уровне. Новой же тенденцией, по их мнению, стал вывод на рынок значительных объемов площадей под субаренду.

В силу снижения уровня деловой активности арендодатели, формировавшие основной объем предложения на рынке, свернули планы по развитию, а новые игроки рынка складской недвижимости – по выходу на рынок. Их приоритетом стало заполнение уже существующих площадей. Многие арендодатели заняли выжидательную позицию с целью определить предел колебания арендных ставок на складскую недвижимость, чтобы с максимальной эффективностью сдать в аренду площади, несмотря на сложившиеся обстоятельства.

У экспертов по складской недвижимости и представителей крупных торгово-производственных компаний существуют различные мнения относительно нынешнего и будущего состояния рынка. Они сходятся в одном: ставки однозначно снижаются и будут снижаться, поскольку рынок из-за дефицита площадей был сильно «перегрет». А финансовый кризис приведет «маятник» рынка в состояние относительного, но равновесия. Комментирует директор по развитию бизнеса компании Praedium ONCOR Руслан Суворов: «Ставки на аренду начали снижаться уже в сентябре 2008 года, и к концу прошлого года составили: в классе А – $130–150/м2 в год, а в классе В – $110–130 /м2 в год. Таким образом, произошло удешевление в среднем на 5%». Елена Гориславец считает, что «арендные ставки на складские помещения в среднем снизились в долларовом выражении на 10–15%, что в рублевом выражении составило 5–7%. Пик кризиса в сфере складской недвижимости придется на конец лета текущего года – вот в это время ожидается существенное падение ставок, которое может составить до 20%. Нельзя сказать, что стоит ждать каких-либо кардинальных изменений на рынке, просто из собственнико-ориентированного он постепенно преобразовывается в клиенто-ориентированный, а кризис приведет его в состояние равновесия». По данным компании Praedium ONCOR, низкая активность потенциальных арендаторов, ожидаемая в начале 2009 года, будет способствовать снижению ставок аренды в сегменте класса А инвестиционного качества в среднем на 5–10%. Более существенным оно будет в сегменте класса В, поскольку до кризиса на фоне всеобщего ажиотажа многие объекты данного класса были значительно переоценены. По их мнению, в дальнейшем уровень расценок на аренду стабилизируется и с восстановлением деловой активности в стране будет скорректирован в соответствии с соотношением спроса и предложения. Однако конкретные сроки зависят от того, насколько быстро восстановятся конъюнктура рынка и потребительский спрос.

Перед многими производственными и торговыми компаниями в настоящее время встал вопрос о необходимости сокращения расходов на складирование в силу как объективного уменьшения объема хранимой продукции, так и медленного снижения стоимости на складскую недвижимость.

Елена Гориславец оценивает ситуацию следующим образом: арендодатели стараются удержать клиентов путем перезаключения договоров в рублевом эквиваленте и фиксации курса доллара или подписания соглашений о том, что в случае колебания курса доллара будет производиться пересмотр ставок. Попытка крупных компаний снизить уровень расходов за счет смены склада чаще всего оказывается нереализованной, так как этому не способствуют наличие долгосрочных договоров, в случае неисполнения которых необходимо платить штрафы, сложности с  перевозом больших партий товара с одного склада на другой, а также необходимость настраивать WMS на новом месте.

Татьяна Кесслер отмечает, что, напротив, компании могут использовать как минимум два варианта оптимизации складских расходов. Первый из них – переход со склада ответственного хранения на аренду. Второй вариант заключается в попытке договориться с логоператором о расширении спектра и улучшении качества оказываемых услуг за ранее установленную сумму оплаты. Возможно, постепенное снижение спроса на складскую недвижимость, а с ним и падение арендных ставок будут способствовать появлению выгодных для торгово-производственных компаний предложений аренды складов. Если раньше у компаний не было рычагов влияния на арендодателей и складских провайдеров, условия договора, объем оказываемых услуг, то теперь они появляются, а с ними и возможность оптимизации расходов на хранение продукции.

Рост ставок на аренду складских помещений в России не прекращался с 2006 года. Стоимость аренды складских площадей класса А возрастала ежегодно на 10%.

По мнению аналитиков, на пике кризиса арендные ставки могут упасть на склады класса А до $105–120/м2 в год, класса В – до $90–105/м2 в год.

Мария Ченцова, редактор-эксперт журнала "Складские технологии"

Взгляд эксперта

Александр Греб, руководитель PR-службы RALF RINGER

Необходимость сокращения издержек в ряде компаний толкает их на отказ от более удобных складов в пользу более дешевых. Например, на протяжении нескольких лет мы развивали проект «Региональный склад», что упрощало наше взаимодействие с дилерами. Подобные склады были в Подмосковье, на Урале и в Новосибирске. На сегодняшний день мы отказались от складов в Екатеринбурге и Подмосковье. Поскольку на рынке складской недвижимости изменится соотношение спроса и предложения, то компании-арендаторы с высокой степенью вероятности потребуют от арендодателей скидки (аналогичный процесс происходит сейчас в отношениях между ритейлерами и владельцами торговых центров, где средний дисконт составляет 20%). Кроме того, в связи со стремлением клиентов сэкономить, спрос на качественные склады и высокотехнологичные складские услуги падает, и операторы, предлагающие высокий уровень обслуживания, скорее всего обанкротятся. И то улучшение качества складских технологий, которое наблюдалось в последние годы, может смениться возвратом к «первобытному» состоянию рынка складской недвижимости.