Рынок торговой недвижимости Москвы. Первое полугодие 2009 года
14 Августа 2009
Доля объектов в стадии строительства в общем объеме торговых центров Москвы продолжила сокращаться. Она снизилась с 20% в III квартале 2008 г. до 15,9% сегодня. Проектируемые торговые центры остаются «на бумаге», поскольку проблемы с финансированием не позволяют девелоперам выйти на этап строительства проекта.
Ключевые события
Основные показатели.
Торговые центры
Общая площадь высококачественных
ТЦ, млн м2
6,00
в
том числе арендуемая, млн м2
3,28
Общая площадь ТЦ,
введенных в эксплуатацию в I квартале 2009 г.,
тыс. м2
472,7
в
том числе арендуемая, тыс. м2
219,5
Доля вакантных
площадей, %
8%
Общая площадь
проектов ТЦ, планируемых к выходу в 2009 г., млн м2
1,32
в
том числе арендуемая, тыс. м2
822,9
Общая площадь ТЦ в
стадии строительства, млн м2
2,77
Общая площадь
проектируемых ТЦ, млн м2
8,67
Базовые арендные
ставки, $/м2/год*
якорные
арендаторы*
50-250
арендаторы
галереи*
500-2000**
Операционные
расходы, $/м2/год
50-180
Обеспеченность
качественными торговыми площадями, м2/1000 жителей
312,2
*Без
учета операционных расходов и НДС (18%)
**Ставки
для магазинов площадью около 100
м2 на 1-м этаже
Источник:
Knight Frank Research, 2009
Основные показатели. Street-retail
Совокупный объем
площадей объектов street-retail, представленных на центральных торговых
коридорах, тыс. м2
410,0
Доля вакантных
площадей, %
3,2-9,8%
Совокупный объем
площадей объектов street-retail, представленный на магистральных торговых
улицах, тыс. м2
150,0
Доля вакантных
площадей, %
5-7%
Базовые арендные
ставки, $/м2/год*
центральные торговые коридоры*
1000-4500**
магистральные
торговые улицы*
500-1000**
помещения
на первых этажах жилых домов в спальных районах*
250-800**
*Без
учета операционных расходов и НДС (18%)
**Ставки
для магазинов площадью около 200
м2
Источник: Knight Frank Research, 2009
Тенденции
В настоящее время, рынок не способен поглощать торговые площади «докризисными» темпами (этим и обусловлен рост показателя доли свободных помещений), однако в среднесрочной перспективе падение объемов строительства может привести к дефициту качественной торговой недвижимости.
Снижение затрат на аренду или покупку помещения, а также расходов на рекламу, логистику и заработную плату персонала, ставок аренды, делает российский рынок розничной торговли привлекательным для выхода международных ритейлеров. Свое развитие операторы предпочитают начинать с Москвы или Санкт-Петербурга.
Участились сделки слияния и поглощения среди торговых операторов.
В сегменте street-retail наметилась тенденция к увеличению спроса на «представительские» магазины (помещения с хорошей линией витрин и отличным расположением) со стороны международных сетевых операторов.
Ключевые события
В первом полугодии 2009 г. было анонсировано несколько торговых проектов: ТЦ «Фестиваль» на ул. Новопетровской (21,5 тыс. м2), Outlet-centre на Ленинградском шоссе (40 тыс. м2, Fashion House Development) и ТЦ на Варшавском шоссе (47,9 тыс. м2, ООО «Каренфор»).
О реализации сетевого проекта заявила компания Build-to-Rent Group. В рамках проекта планируется построить к 2012 г. около десяти многофункциональных торгово-развлекательных центров. Большинство объектов будет реализовано в Московской области (Мытищи, Люберцы, Солнечногорск).
В первой половине 2009 г. на рынок вышло несколько новых торговых операторов: открылось два магазина «Ашан-Сад» (ТЦ «Тройка», ТЦ «Ашан-Мытищи»), в марте на российский рынок вышел крупный шведский ритейлер H&M (ТЦ «Метрополис», ТЦ «Мега-Химки»), в июне состоялось открытие первого гипермаркета Carrefour (около 8 тыс. м2), разместившегося двухэтажной концепцией в составе ТЦ «Филион». В начале 2009 г. в ТЦ «Метрополис» открылся второй магазин Gap.
Сбербанк и фонд Bacarella Holdings Corporation официально объявили о покупке контрольного пакета группы компаний «Мосмарт».
Первая половина 2009 г. ознаменовалась несколькими событиями, влияющими на дальнейшее развитие сегмента sreet-retail:
В соответствии с Федеральным законом №244 в ночь на 1 июля 2009 г. будет прекращена деятельность игорных заведений на всей территории России (исключение составляют несколько специально отведенных зон). В Московском регионе насчитывалось более 30 сетевых операторов игорного бизнеса, которым в настоящее время приходится либо менять род деятельности, либо освобождать занимаемое помещение. В связи с этим эксперты зафиксировали постепенный рост доли вакантных помещений, прежде всего в сегменте street-retail.
В первом полугодии состоялось две сделки пакетного приобретения объектов street-retail. В рамках одной из сделок был проведен аукцион по продаже четырех магазинов сети «Арбат Престиж».
В сегменте street-retail наблюдалась активная ротация арендаторов:
Универмаг детских товаров Hamleys выбрал площадку для размещения флагманского магазина: компания планирует арендовать бывшее помещение «Галереи Самсунг» (ул. Тверская, 9).
На ул. 1-я Тверская-Ямская открылся магазин «Буква». Ранее площади занимал «Букбери».
Бывшем помещении магазина Reebok на Новинском бульваре разместился бутик Bosco Sport (арендованная площадь - 258 м2).
Предложение
Сохраняется высокий темп ввода торговых площадей: общая площадь торговых центров, введенных в эксплуатацию в первом полугодии 2009 г. ─ 472,7 тыс. м2. Для сравнения, за весь 2008 г. было введено 640 тыс. м2. Общая площадь предложения увеличилась на 7,9% и достигла 6 млн м2. При этом доля вакантных площадей составила около 8%.
Торговые центры, открытые в I полугодии
2009 г.
Название
Адрес
Общая площадь, м2
Арендопригодная площадь, м2
Девелопер/ участники проекта
Метрополис
Ленинградское ш., д. 16
205 300*
80 000
CapitalPartners
Мегаполис
Андропова проспект, вл. 4-10
61 000
44 000
Мосрыбхоз
Спектр
Новоясеневский проспект, д. 1
56 400
30 000
Z_Build
Филион
Багратионовский пр-д, д.5
130 000*
55 000
Рубин-Девелопмент
ТЦ На Беговой
Хорошевское шоссе, вл. 2-20
20000
10 500
Дон-Строй
Юнимолл
Новорижское ш., 6 км
30 200
24 700
BTR-Group
* Площадь
торговой части многофункционального объекта
Источник:
Knight Frank Research, 2009
Ожидается, что до конца года общее предложение достигнет 7 млн м2, а показатель обеспеченности современными торговыми площадями может возрасти до 420 м2 на 1000 жителей (с 292 м2 в начале 2009 г.).
Обеспеченность торговыми площадями остается низкой в сравнении с другими европейскими столицами, м2 на 1000 жителей
Спрос
Итоги II квартала 2009 г. указывают на то, что спрос на аренду помещений в успешных торговых центрах остается стабильным. В течение 1-го полугодия 2009 г. наблюдался отток арендаторов из менее качественных проектов. Также следует отметить, что интерес со стороны операторов сохранился в отношении функционирующих торговых центров и существенно снизился спрос на аренду в строящихся объектах.
Концептуальные недостатки или неудачное месторасположение
менее 1 года
до 35%
Источник: Knight Frank
Research, 2009 г.
Активно проявляют себя торговые операторы, ранее не представленные на
российском рынке: H&M, Hamleys, Mamas & Papas, River Island,
Ipekyol, New look, Bebe, Sainsbury's, Carrefour, сети мебельных центров
Habitat и Kika, сеть закусочных Burger King. Коммерческие условия. Торговые центры
Ставки аренды снизились на 40-60% по сравнению с первым полугодием 2008 г. и достигли уровня 2001-2003 гг. Торговые операторы в переговорах с собственниками все чаще просят перейти на ставку аренды, которая будет рассчитываться как процент с товарооборота ритейлера.
В некоторых случаях собственники торговых центров готовы фиксировать арендные ставки в рублях, включать в ставку аренды коммунальные платежи или рассматривать уменьшение размера депозита.
Ставки аренды в торговых центрах Москвы, II квартал 2009 г.
Тип предлагаемых помещений
Профиль торговли
Ставка аренды, $/м2/год*
Помещения якорных арендаторов
Продуктовые
гипермаркеты, магазины других профилей площадью более 1500 м2
45–250
Помещения мини-якорных арендаторов
Супермаркеты,
магазины других профилей площадью до 1500 м2
**Ставки
для магазинов площадью около 100
м2 на 1-м этаже
***Ставки
для магазинов площадью около 50
м2 на 1-м этаже
Источник: Knight Frank Research, 2009
Коммерческие условия. Street-retail
В сложившейся ситуации дефицит арендаторов заставляет владельцев идти на существенные уступки при обсуждении условий договоров аренды на помещения street-retail.
Диапазон ставок аренды
на помещения street-retail, II квартал 2009 г.
Месторасположение
торгового помещения
Ставка аренды, $/м2/год*
Престижные торговые
коридоры
1000-4500**
Помещения внутри Садового
кольца
1000-2000**
Помещения внутри
Третьего транспортного кольца, магистральные торговые улицы
500-1000**
Помещения на первых
этажах жилых домов в спальных районах
250-800**
*Без
учета операционных расходов и НДС (18%)
**Ставки
для магазинов площадью около 200
м2
Источник:
Knight Frank Research, 2009
Учитывая, что собственники пустующих помещений самостоятельно занимаются привлечением арендаторов, ставка аренды на помещения с одинаковыми характеристиками может существенно варьироваться.
Прогноз
К концу 2009 г. ожидается увеличение общего объема площадей в торговых центрах на 22% (до 7,3 млн м2).
Крупные ТЦ, открытие которых ожидается во второй половине 2009 г.
Название
Адрес
Общая площадь, м2
Арендопригодная площадь, м2
Девелопер/
участники проекта
Золотой Вавилон - Ростокино
Мира пр-т, д. 211
241 000
170 000
Патеро Девелопмент совместно с Immoeast
Рио (Шоколад)
МКАД, 2 км
160 000
84 800
Реутовский торговый дом, Ташир
Mall of Russia
ММДЦ «Москва-Сити»
180000*
101 000
AFI Development
Фестивальный (фаза I)
Фестивальная ул., д. 2
120 000
60 000
CapitalGroup
GoodZone
Каширское ш., д. 12
145 000
60 000
ImmoeastImmobilienAnlagen
Вива
Северное Бутово, Поляны ул.
32 600
24
000
PergaDevelopment and Management
Ключевой**
Братеево, Борисовские Пруды ул.
26 600
13 700
Ферро-Строй
Рио
Ленинградское ш., вл. 25
20000*
16 000
Ташир
Азовский**
Азовская ул., вл. 28 В
21 700
11 400
Портал
* Площадь торговой
части многофункционального объекта
** Консультант
проекта – Knight Frank
Источник: Knight Frank
Research, 2009
Инерционный прирост торговых площадей и сокращение спроса со стороны сетевых ритейлеров позволяет говорить о дальнейшем увеличении доли вакантных помещений и о сохранении потенциала к снижению ставки аренды.
В сегменте street-retail будет наблюдаться увеличение сроков экспозиции торговых площадей, поскольку вступление в силу Федерального закона о ликвидации игорных заведений вызвало существенное увеличение доли вакантных площадей на торговых коридорах. Доля вакантных помещений на центральных улицах Москвы достигнет 10%. Те операторы, для которых сроки развития сетевых проектов не являются принципиальными, ожидают освобождения помещений, занимаемых операторами игровых клубов и казино.
В III-IV кварталах долговые обязательства перед банками-кредиторами игроки рынка торговой недвижимости продолжат погашать залоговыми активами, среди которых присутствуют пакеты помещений street-retail и крупные торговые центры. Банковские и инвестиционные структуры создают фонды для управления непрофильными активами.
