В течение 1 кв. 2009 г. ситуация на рынке складской недвижимости не претерпела существенных изменений по сравнению с последними месяцами 2008 г., однако некоторые признаки оживления все же были отмечены: заключен ряд сделок по аренде складских площадей, заявлены новые проекты. Общий объем предложения складского рынка Московского региона на конец этого периода составил 2,6 млн. м2 высококлассных складских площадей и находится на уровне конца 2008 г. За I кв. 2009 г. не было введено в эксплуатацию ни одного высококачественного складского объекта.

Активный рост предложения наблюдался на вторичном рынке, включающем помещения, повторно сдаваемые собственниками, а также площади, предлагаемые арендаторами в субаренду. Совокупный объем вторичного рынка на сегодняшний день оценивается в 250 тыс. м2. Впервые с начала развития профессионального рынка складской недвижимости отмечен рост доли вакантных площадей, которая составляет около 5% от общего объема предложения складских площадей.

По нашим оценкам, в 2009 г. могут быть введены в эксплуатацию около 600 тыс. м2 высококачественных складских площадей. Это проекты, находящиеся на последних стадиях реализации и имеющие источники финансирования (см. таблицу).

 

На протяжении I кв. 2009 г. компании-арендаторы адаптировались к новым экономическим условиям, изучали ситуацию на рынке, оптимизировали расходы, разрабатывали новые стратегии развития, исходя из сложившихся реалий рынка. Можно ожидать, что во II кв. 2009 г. активность участников рынка и спрос на складские объекты возрастут.

Тенденция 2008 г. по сокращению объемов запрашиваемых площадей получила свое дальнейшее развитие. Доля спроса на небольшие площади (до 3 тыс. м2) увеличилась до 37% по сравнению с 31% в 2008 г., тогда как доля спроса на средние площади (от 5 тыс. до 10 тыс. м2) значительно снизилась и составила 13% (ранее 30%). Это объясняется тем, что большинство потенциальных арендаторов в условиях, когда надо сокращать расходы, предпочитают арендовать минимально возможные площади, оптимально организуя и экономно используя внутреннее пространство помещений (см. диаграмму 1).

 

В I кв. 2009 г. был отмечен рост спроса на склады класса В и ниже. Многие потенциальные арендаторы стремятся к минимизации расходов и отдают предпочтение объектам более низких классов в целях экономии финансовых ресурсов, отказываясь от преимуществ складов класса А.
 
В течение I кв. 2009 г. продолжилась корректировка ставок аренды, начавшаяся осенью 2008 г. В результате они упали на 15% по сравнению с ноябрем—декабрем 2008 г., достигнув уровня $115 —20/м2/год.

Однако в рублевом эквиваленте ставки выросли, так как на протяжении I кв. продолжался рост курса доллара по отношению к рублю.

 

В связи с этим многие арендаторы настаивают на переводе ставок в рубли, что не всегда является приемлемым условием для девелоперов, так как большинство из них связаны обязательствами по валютным кредитам. В сложившейся ситуации распространенной практикой становится фиксация арендных ставок в долларах с указанием валютного коридора или в рублях с их дальнейшим пересмотром. Тем не менее собственники охотнее соглашаются на пересмотр других существенных условий договоров в сторону их смягчения, в частности уменьшения минимального срока аренды (с 7 до 5 лет), снижения обеспечительных платежей и депозитов.

Арендаторы в свою очередь активно отстаивают свои интересы: ведут переговоры по изменению условий аренды, добиваются снижения ставок. На смену сложившейся практике заключения договора аренды на начальных этапах строительства  пришла новая тенденция — подписание договора после сдачи объекта в эксплуатацию.

Девелоперы выполняют максимально ликвидные проекты (как правило, это проекты высокой степени готовности), привлекая средства, полученные от реализации других объектов или земельных участков. Небольшой объем нового предложения, который ожидается в 2009 — 2010 гг., и накопление отложенного спроса в долгосрочной перспективе, вероятно, спровоцируют дисбаланс спроса и предложения, который повлечет за собой рост арендных ставок в будущем.

В региональных центрах ситуация более сложная, чем в Москве. Многие потенциальные арендаторы складских помещений (например, федеральные торговые сети) в связи с пересмотром программ своего развития перенесли выход на региональные рынки на неопределенный срок, в результате чего упал спрос на складские объекты. Тем не менее некоторые крупные международные компании продолжают реализовывать в регионах складские проекты, рассчитывая на возобновление интереса к качественным площадям, предложение которых в регионах либо полностью отсутствует, либо минимально.

За прошедшие три месяца 2009 г. были открыты три знаковых складских проекта в регионах. В феврале в рамках сетевого проекта «Мегалоджикс» начала работу первая очередь логистического комплекса в Новосибирске, а в марте состоялось открытие первой очереди логистического комплекса в Ростове-на-Дону. Также в марте была введена в эксплуатацию первая очередь комплекса «Q-парк» в Казани. Совокупный объем складских площадей вышеназванных объектов составил более 250 тыс. м2.

В течение I кв. 2009 г. было заключено несколько крупных сделок в региональных проектах: торговый оператор «Х5 Ритейл Групп» арендовал площади в комплексе «Мегалоджикс» в Ростове-на-Дону; «Логистический центр Тюмень» заключил договор на аренду 22 тыс. м2 в логопарке «Пышма» компании «Евразия логистик» в Екатеринбурге; фармацевтическая компания «Катрен» арендовала 6 тыс. м2 в складском комплексе «МЛП-Уткина Заводь» (С.-Петербург). В Московском регионе была заключена сделка по сдаче в аренду 18 тыс. м2 площадей в Южном логистическом терминале.


В. Рябов, руководитель Департамента индустриальной и складской недвижимости компании Colliers International