Площадь вакантных помещений в высококлассных складских комплексах Петербурга продолжает расти.  По итогам III квартала 2009 г.  она превышает 310 тыс.   м2, что составляет почти 36% от общей площади качественных спекулятивных складов города.

Основные показатели

Тенденции

- Темп снижения грузооборота морского порта Санкт-Петербурга начал замедляться. Грузооборот порта Усть-Луги и вовсе показывает рост относительно показателей 2008 г. В связи с этим, в ближайшее время можно ожидать положительную динамику и на рынке складской недвижимости.
- Логистические компании начинают испытывать определенные трудности с привлечением клиентов на ответственное хранение грузов. Для снижения затрат ряд из них был вынужден либо полностью отказаться от части арендуемых площадей, либо выставить их на рынок на условиях субаренды.
- Финансовые трудности и сложная ситуация на складском рынке привела к отказу большинства девелоперов от реализации коммерческих складских проектов в среднесрочной перспективе. С начала года ни один девелопер не возобновил работы по реализации своих приостановленных проектов. В настоящее время приостановлена реализация более 300 тыс. м2 складских проектов, находящихся на стадии строительства и более 1 млн м2 находящихся на стадии проектирования и разработки концепции.















Ключевые события

- Японский автопроизводитель Suzuki принял решение отказаться от проекта строительства своего завода на земельном участке площадью 50 га в промзоне Шушары, выделенного ему Администрацией Санкт-Петербурга.
- Власти Санкт-Петербурга перестали выдавать разрешения на строительство складских и логистических объектов в промзоне Шушары. Соответствующее решение будет действовать, пока не будет утвержден комплексный проект планировки этой территории, что запланировано на конец 2009 г.
- В августе на Пулковском ш. Санкт-Петербурга в эксплуатацию был введен офисно-складской комплекс класса A «Кулон-Пулково». Общая площадь комплекса составляет 36 тыс. м2, из них 28,3 тыс. м2 – складские помещения, 5,9 тыс. м2 - офисные помещения класса B.



Предложение

В III квартале 2009 г. в эксплуатацию было введено около 55 тыс. м2 высококлассной складской недвижимости. Таким образом, за прошедшие три квартала 2009 г. общий объем качественных складских площадей Санкт-Петербурга увеличился на 11,7%, достигнув 1,6 млн м2.

Более 54% действующих складских площадей высокого класса являются спекулятивными (т.е. используются собственниками для сдачи в аренду).

Около 584 тыс. м2 складских помещений (или 66% от общей площади спекулятивных складов) размещены на южном и юго-восточном направлениях, что вызывает локальное перенасыщение рынка и создает определенные конкурентные преимущества комплексам, расположенным в других направлениях.

Спрос

В целом на рынке наблюдается значительное снижение уровня платежеспособного спроса, связанное, прежде всего, с существенным снижением оборотов торговых и производственных предприятий. Это сказывается на уровне заполняемости складских комплексов, который в среднем по рынку в настоящее время составляет 64,5%.

Кроме того, за истекший год снизилась минимальная площадь запрашиваемых помещений. Вместо 2 000-2 500 м2, потенциальные арендаторы подбирают помещения площадью 700-1 500 м2. Чаще всего такие запросы могут удовлетворить только комплексы класса B, имеющие меньший размер арендных блоков.

Коммерческие условия

С начала 2009 г. средний уровень ставок аренды в долларовом эквиваленте снизился на 20%. Кроме того, девелоперы и собственники готовы обсуждать ряд коммерческих условий и идти на уступки. В том числе, в большинстве комплексов снижен минимальный срок аренды (до 11 месяцев вместо 3-5 лет).

Прогноз

До конца 2009 г. на рынок выйдет не более 30-35 тыс. м2 новых высококачественных складских площадей, более половины из них собственники предполагают использовать для оказания логистических услуг или собственных нужд.

Таким образом, общий объем ввода качественных складских помещений в 2009 г. не превысит 210 тыс. м2, 53% из которых предназначены для сдачи в аренду.

В связи со снижением объемов вывода на рынок новых площадей, к концу года ожидается стабилизация уровня вакантных площадей. До сих пор данный показатель увеличивался, в основном, за счет ввода новых незаполненных комплексов.